El mercado inmobiliario español se enfría: ¿fin de la fiebre compradora?

Un cambio de ciclo en el horizonte

El mercado de la vivienda en España está experimentando un notable cambio que podría marcar el fin de años de crecimiento desenfrenado. Según un reciente informe de CaixaBank Research, se anticipa que 2026 será el año en que se inicie una estabilización del sector, con una caída proyectada del 6% en las transacciones de compra y venta de inmuebles durante los próximos dos años.

La investigación destaca varios factores que están contribuyendo a este fenómeno. En primer lugar, los precios han alcanzado niveles tan altos que muchos potenciales compradores se ven excluidos del mercado. La escasez de nueva construcción y la creciente necesidad de financiación bancaria también están afectando la dinámica del sector. En enero, por primera vez en más de un año y medio, tanto las ventas de viviendas nuevas como usadas mostraron una caída conjunta, lo que sugiere un cambio significativo en la tendencia.

A medida que el mercado se enfría, también ha disminuido la participación de compradores extranjeros. La demanda por parte de no residentes ha caído notablemente, pasando del 7,9% en 2024 al 6,8% en el último año. Aunque los extranjeros residentes continúan siendo activos en el mercado, sus transacciones han disminuido un 6,6% respecto al año anterior.

A pesar del descenso en las transacciones, los precios siguen aumentando. Se estima que el precio medio por metro cuadrado cerró 2025 en aproximadamente 2.094 euros/m², lo que representa un incremento del 13%. Las grandes ciudades como Madrid y Barcelona siguen siendo especialmente caras, con precios cercanos a los 4.900 euros/m² y 4.269 euros/m², respectivamente.

Otro aspecto relevante es el cambio en el perfil financiero de los compradores. La proporción de transacciones sin hipoteca ha disminuido significativamente; solo alrededor del 30% son compras sin financiación frente al 35%% registrado anteriormente. Esto indica una dependencia creciente entre los compradores menos adinerados que requieren préstamos para adquirir propiedades.

A medida que nos adentramos hacia 2026 y más allá, las proyecciones sugieren que la guerra y otros factores económicos globales seguirán presionando sobre los costos constructivos y financieros. Con un Euribor superior al 2,8%, muchos hipotecados enfrentarán cuotas mensuales más altas a medida que revisen sus préstamos.

Aunque algunos hogares todavía tienen ahorros suficientes para considerar comprar una propiedad, la combinación de precios elevados y condiciones financieras inciertas podría llevar a muchos a posponer decisiones importantes sobre inversiones inmobiliarias.